Resuelve tus dudas jurídicas gracias al Colegio

Todas aquellas cuestiones que afectan al derecho  a la hora de ofrecer un servicio de calidad. Son dudas que pueden plantear los propios clientes o cuestiones que afectan en el día a día.

Por ejemplo:

¿Un colaborador externo de una correduría está obligado a darse de alta en RETA(Régimen Especial de autónomos)?

O También se realizan consultas de este tipo…

¿Quién debe reparar los daños causados por filtraciones de una terraza?

Las respuestas son extensas y completas cómo la que se realizó a esta pregunta:

Cuando la terraza es de uso o titularidad privativa, la reparación e indemnización por los daños causados al propietario afectado por las filtraciones de agua producidas a través de la misma, corresponderá a la Comunidad de propietarios.

Manifestar que cuando la terraza es de uso o titularidad privativa, la reparación e indemnización por los daños causados al propietario afectado por las filtraciones de agua producidas a través de la misma, así como en su caso a la propia comunidad de propietarios por los daños causados en otros elementos estructurales del edificio como consecuencia de dichas filtraciones, y el pago de los gastos de las obras necesarias para evitar que se sigan produciendo, corresponderá siempre a la Comunidad de propietarios, salvo que ésta pueda justificar adecuadamente que ha sido el propietario particular titular de esa terraza el causante directo, por acción u omisión, dolosa o simplemente negligente, del deterioro y rotura de la tela asfáltica que sirve de impermeabilización de la cubierta del edificio.

El artículo 396 CC  establece que “los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas….”, es decir indica que las cubiertas son  elementos comunes del edificio, pero dicha enumeración es de derecho dispositivo, y nada impide que, bien originariamente en el mismo título o bien por un acuerdo posterior de la junta que modifique el título constitutivo en tal sentido con la aprobación de las cuotas que se señala en el 17.6 LPH , se atribuya a la cubierta un uso privativo o incluso la condición de elemento de titularidad privativa de uno o varios copropietarios.

La SAP Murcia (Sección 1ª) núm. 229/2012, de 27 de abril (JUR 2012/185029) nos indica  “…lo determinante a la hora de resolver quien debe asumir el coste de las reparaciones, no es la titularidad, privativa o común de la terraza, sino la naturaleza de los gastos a satisfacer, que está en relación, a su vez, con la índole de la reparación a efectuar, de forma que, si son ordinarios o normales, de conservación o uso, corresponderán a los usuarios de la terraza, y si son extraordinarios y el elemento a reparar cumplía función estructural de elemento de cubrición, actuando en la práctica en beneficio común, todos deben contribuir a costear la reparación y, por tanto, serán de cargo de la comunidad. Lo relevante será, por tanto, si en los daños o desperfectos de la terraza domina el elemento privativo o común, y, en todo caso, para qué sean exigibles al propietario que usa la terraza en exclusiva, deberá probarse que dichos daños se deban a una actuación suya dolosa o negligente.”, y ello porque, como señala la STS de 17 de febrero de 1993, citada por la misma sentencia, “las terrazas de los pisos de que se trata merecen la calificación de elemento común del inmueble pues aun cuando su uso y disfrute corresponda en exclusividad al titular del piso a que pertenezcan, está fuera de duda que sirven, al propio tiempo, de cubierta del edificio, con lo que, en el aspecto estructural, tienden a la consecución del bien general o común de los partícipes en la Comunidad, y de aquí, que el matiz diferenciador que importa, por su relevancia, es el concerniente a la naturaleza de los gastos a satisfacer, lo cual, está en relación, a su vez, con la índole de la reparación a efectuar…”.

 A su vez la STS (Sección 1ª) núm. 273/2013, de 24 de abril (RJ 2013/3497)   establece que “Ciertamente, la sentencia confunde la terraza con un elemento común de impermeabilización, como es la cubierta del inmueble. No son las terrazas el elemento necesitado de reparación, ni causante de las humedades, ni era, en definitiva, el objeto de la controversia. Las terrazas de los edificios constituidos en el régimen de propiedad horizontal son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios. Lo que no es posible es atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario, de las cubiertas de los edificios configurados en régimen de propiedad horizontal donde se sitúan las cámaras de aire, debajo del tejado y encima del techo, con objeto de aislar del frío y del calor y que resulta ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser el elemento común que limita el edificio por la parte superior. La cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa (SSTS 17 de febrero 1993 (RJ 1993, 1239), 8 de abril de 2011 (RJ 2011, 3156); 18 de junio 2012 (RJ 2012, 9318), entre otras). El hecho de que los daños que se causaron se deban al mal estado de la tela asfáltica, que asegura la impermeabilización del edificio, y que esta se encuentre situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, determina su naturaleza común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios, por lo que su reparación constituye una obligación propia,…